當你終於存夠錢買到房，等待交屋的那一刻，應該是充滿期待地迎接新生活，沒想到交屋後的第一場雨，竟成為災難的開始。

買房後發現漏水，是不少購屋族最怕遇到的情況。明明當初看房都沒問題，卻開始發現漏水瑕疵，像是天花板滴水、牆角冒出水漬、地板浮起一層水痕……。

難免讓人懷疑「是不是被屋主騙了？」「仲介怎麼沒說？」「現況交屋是不是只能自認倒楣？」

書惟會帶你一步步解析漏水事件中的法律與實務，幫助你在法律和實務之間，找到合適的解決方法。

本文將帶你釐清以下幾個問題：

• 現況點交，買方是否完全沒有保障？
• 漏水是否屬於「隱蔽瑕疵」？如何界定？
• 瑕疵擔保責任的民法時效與適用條件？
• 發現漏水後，買方可以採取哪些實務SOP？

１.現況交屋＝賣方不用負責任嗎？

在中古屋買賣中，「現況點交」幾乎是最常見的條款。意思是：

屋主將房屋以目前狀況點交給買方，買方已了解並同意以此現況承接，不得事後主張房屋有瑕疵。

但若條款中寫了「現況點交」，賣方就真的完全不用負責嗎？

答案是：不一定。關鍵在於漏水是否構成「隱蔽瑕疵」。只要成立，即便有現況點交條款，買方仍可依法主張權利。

２.什麼是「隱蔽瑕疵」？民法怎麼說？

2-1.｜買房漏水是否屬於「隱蔽瑕疵」？

「隱蔽瑕疵」指的是：在合理情況下，買方檢查時不容易發現的缺陷，而這些缺陷會影響使用價值或安全。

在中古屋買賣中，漏水屬於最常見也最有爭議的隱蔽瑕疵之一，因為它可能藏在天花板夾層、牆體內部、裝潢掩蓋，僅在特定條件或氣候（如梅雨季、颱風）才容易顯現。

📜 《民法》第354條（賣方的瑕疵擔保責任）

以上根據民法規定，賣方在將物品交付給買方時，應保證該物在交付時：

• 沒有足以影響其價值、正常使用，或契約中約定用途的瑕疵，
• 若瑕疵僅屬輕微，不影響實際使用或價值，則不構成法律上的瑕疵。

接著我們再回到這一題開頭問的——「漏水」是否構成隱蔽瑕疵？

若該漏水問題在買方交屋前，無法以合理注意方式發現，且已影響房屋的正常使用、居住品質，甚至影響其價值，就構成法律上所稱的「瑕疵」。而這類不易察覺、屋主未主動揭露的問題，即屬於隱蔽瑕疵。

因此，即使賣方主觀上「覺得不嚴重」或「買方沒問就不需要主動講」，只要瑕疵問題在法律上已構成對使用或價值的實質影響，又沒有如實告知，就可能讓賣方負起瑕疵承擔責任。

2-2.｜哪些情況屬於「隱蔽瑕疵」？

「隱蔽瑕疵」的重點是：

• 屋主沒有主動告知，

• 而買方一般檢查也難以察覺，

• 但瑕疵在交屋前已實際存在。

例如有些漏水情形是氣候條件達到才會顯現，有些則可能藏在裝潢後方或天花板內部，外觀看起來正常。

以下為常見例子：

✅ 看屋時是晴天，屋內都沒有異狀，交屋後遇到大雨才發現牆面嚴重滲水。
✅ 浴室防水層或水管破損，買方實際入住、使用前難以發現。
✅ 外牆磁磚裂縫滲水，但被裝潢層板遮住、一般情況下看不到。

這些情況多因氣候、裝潢遮蔽或肉眼無法立即判斷所致，屬於實務上常被認定的隱蔽瑕疵。

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2-3.｜但不是所有漏水都能追究賣方責任

在實務層面，也並不是所有漏水問題都能主張由前屋主負責。以下列舉常見的情況：

➤情況一：買方事前已知漏水狀況

若屋主已誠實告知並於契約中標示，買方仍選擇購買，將視為已接受現況，後續不易追究。雙方在資訊透明的前提下完成交易，就能有效降低後續的糾紛風險。

並且根據《民法》第 356 條第 2 款的規定，若買方在買房時對「明顯可見的瑕疵」未提出異議，除非是一般檢查難以發現的問題，否則就視同買方已經接受房屋的狀況。

📜 《民法》第 356 條（買方的檢查與通知義務）

簡單來說，如果漏水狀況在簽約前就已清楚可見（例如牆面有大範圍水漬、天花板已發霉），而屋主也沒有刻意遮掩，這樣的情況下買方仍決定購買，那之後買方卻再主張「不知情」或要求屋主負責，法律上就不容易成立。因為在法律上，買方有一定的「注意義務」，這麼明顯的瑕疵但卻沒有事前提問或釐清問題，很難以自己「沒看見」為理由事後反悔。

📌 裁判實務也會以「一般注意義務」為標準來衡量是否合理可發現：若瑕疵明顯，買方卻忽略，此時裁定也不一定會認同買方的立場，至於瑕疵是否屬於「顯而易見」，並無絕對標準。如果雙方最終走上訴訟，這樣的認定將由法院依個案事實及證據，綜合判斷做出裁定。

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➤情況二：買方裝潢或修繕施工不當，導致漏水

有些買方在交屋後會針對房屋進行裝潢或局部修繕，例如拆除隔間牆、更換衛浴設備，或請水電師傅重新拉管線。但若施工過程中不慎打到牆內水管、破壞原有防水層，導致日後出現漏水，這樣的情況就屬於買方後續施工不當所造成，前屋主就無須為此負責。

簡單來說，只要是交屋後裝潢、修繕後才出現的漏水問題，通常就很難被認定為交屋前已存在的房屋瑕疵。

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➤情況三：交屋後才產生的瑕疵

如果漏水的情況是在交屋後經過一段相當長的時間才出現（例如一年以上），並經過專業評估後認定是交屋後才發生的問題，那麼法律上通常不會追溯到原屋主的責任。

這類情況通常稱為「後天瑕疵」，可能造成的原因包括：

• 建物因地震、天候變化而產生裂縫。
• 水管因使用年限增加而自然老化、破裂。
• 屋頂防水層因日曬雨淋而逐漸失效。
• 居住期間的使用行為（如施工打洞、更換衛浴時破壞防水結構）。

這些問題都是在交屋後才逐漸形成，並無法證明在交屋當時就已存在，因此原屋主原則上不須負責。

也就是說，若漏水是因「交屋後才發生的自然損耗、人為使用不當、或災害因素所引起」，那就不能歸咎於前屋主。責任範圍通常由新屋主自行處理。

但是，若買方能提供具體證據，證明問題早在交屋前就已存在或已有端倪（例如鄰居作證、社區修繕紀錄等），則情況可能不同，仍須個別認定。

2-4.｜核心關鍵：漏水問題是不是「交屋前就已經存在」？

當買方在交屋後才發現房屋漏水時，責任歸屬的關鍵判斷點，並不是「什麼時候發現」，而是「問題什麼時候形成」。這個判斷點，幾乎可以說是決定責任歸屬的分水嶺。

也就是說，並不是所有「交屋後才被發現」的問題，都能歸責於賣方。真正會讓賣方負責的，是那些在「交屋當下就已經存在，但因為位置隱密、表面無異狀而不易被發現的問題」，也就是《民法》上所稱的「隱蔽瑕疵」。

這類隱蔽性問題，往往在表面處理過後很難即時察覺。例如，有些牆面在賣方交屋前重新油漆、看起來乾淨整潔，實際上只是暫時掩蓋了水痕與滲水問題。買方入住後，牆面經過濕氣累積與天氣變化，水漬才逐漸浮現，這時才發現漏水的問題已經存在一段時間。

這種情況下，即便買方是在交屋後數月才察覺，只要能舉證問題的成因可追溯至交屋前，通常仍會構成賣方的瑕疵承擔責任。

相反的，如果漏水明顯是交屋後才因地震、氣候、使用老化或施工破壞所引起的，就不屬於賣方責任範圍，也無從主張隱蔽瑕疵。

因此，是否屬於賣方責任的分水嶺，就在於「漏水是否早在交屋時就已經存在」。這一點通常需要專業鑑定協助判斷，但也是後續協商或訴訟能否成立的關鍵依據。

３.房仲說屋主「只保固半年」？

「房仲說，屋主只負擔交屋後半年內的瑕疵承擔期，超過時效就不能追究了嗎？」

答：並不是！

很多人誤以為「瑕疵承擔期限」只有半年的時效性，是因為聽到仲介這麼說。但實際上，這說法並不正確。可能是仲介想簡單帶過問題，也可能是自身對法規不夠熟悉，才會讓買方誤以為超過半年就只能自認倒楣。

「法律並沒有規定瑕疵擔保只限半年！」

作為專業的房地產從業人員，書惟認為，房仲業務的責任不是只把流程跑完，而是要協助買方正確理解自己的權利，尤其當涉及隱蔽瑕疵這種比較複雜的狀況，更不能用是是而非的說法含糊帶過。

讓我們來看看民法怎麼說：

📜 《民法》第 365 條（賣方的瑕疵承擔時效、以及買方的請求權時效）

簡單來說，當買方發現房屋有瑕疵，有兩種權利可以選擇主張：

✅ 解除契約
✅ 請求減少價金

但這兩個權利有時效限制，簡單來說有三個重點：

1. 從你通知賣方開始算起，必須在 6 個月內行使權利，否則權利消滅（這邊指的「行使權利」，不是「通知」屋主，而是須「提起訴訟」或「行政調解」之類的動作）。
2. 房屋交付後最長時效為 5 年內發現瑕疵，超過則任何權利消滅。
3. 如果賣方是故意隱瞞瑕疵（像是明知漏水卻刻意隱瞞），那「6 個月的限制」就不適用，買方可以超過半年仍主張權利。

📌 結論：半年不是責任期限，而是買方發現問題並通知屋主後，必須在半年內主張權利。

所以，如果有房仲告訴你「賣方交屋超過半年就沒有瑕疵承擔責任」的時候，記得這篇文章，法律給買方的保護，其實比你想得還多。

3-1.｜買到漏水屋能不能解除契約？

或許有人在遇到漏水問題時，第一時間會想：「我不想住在漏水屋，可以主張解除契約嗎？」
但實務上，就算賣方確實有責任，也不代表買方一定可以解除契約。

📜 《民法》第 359 條（賣方的瑕疵承擔與公平原則）

根據《民法》第359條，當房屋有瑕疵時，買方原則上可以選擇解除契約或請求減少價金。
但如果解除契約的要求，在個案情況下顯得太過嚴苛，讓賣方處於不公平的處境，那麼法律會限制只能減價補償。

舉例來說，若漏水情況輕微、經合理修繕即可改善，或者買方早已居住多年才主張解除契約，那麼法院很可能會認為：「解除契約已經不符比例原則」，改以「修繕補償」作為補救方式。

換句話說，「解除契約」不是不能主張，而是必須符合「賣方確有責任」且「解除契約不至於造成不公平」這兩個要件，法院才會支持。

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3-2.｜合約有寫「漏水只保固半年」，法院會承認嗎？

這也是大家常常會感到模糊的地方。
如果買賣契約裡有特別約定，例如「漏水保固僅半年」、「某區域瑕疵僅擔保一年」——
那麼在賣方如實告知、買方明確接受的前提下，法院通常會尊重雙方的約定，以合約內容為準。

但這有一個重要例外：如果賣方「故意隱瞞瑕疵」，那就算合約裡有限定期限，法院也可能不採信，改依《民法》第365條的規定處理：→ 只要在五年內發現「隱蔽瑕疵」就能主張權利。

書惟以下舉個例子可以更清楚：

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假設 A 屋主知道某牆面曾經漏水，賣屋前已修補，修繕後看起來也沒再漏水了。
他主動告訴買方：「這面牆以前有漏水，我有請人處理，而修繕過的這一面牆我只保固半年。」
買方也同意，並把詳細的漏水區域位置與雙方約定事項，寫進買賣契約中。

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這種情況下，因為賣方並未隱瞞事實，且雙方有清楚約定，法院通常就會以「半年保固有效」來認定。

但如果賣方根本沒告知，甚至有掩蓋行為，那即使合約有另外限定瑕疵負擔期間，法院也可能判定賣方違反誠信原則，仍需負「五年內隱蔽瑕疵的擔保責任」。

簡單說，是否適用特約條款，關鍵在於：賣方有沒有誠實告知。

４.買方處理漏水的實務SOP流程

為了幫助你有條理地處理這類情況，書惟整理出：買方在交屋後，發現漏水的完整實務處理流程SOP，讓你在第一時間可以冷靜處理，有方向地做出正確應對。

第一步：確認漏水情況與初步紀錄

• 拍攝照片、錄影存證，包括：
  • 漏水位置（天花板、牆面、窗框、地板等）。
  • 滲水水痕、剝落、發霉狀況。
  • 若遇到下大雨日特別嚴重，也要同步記錄氣候資訊。
• 若有家具、裝潢受損，也一併記錄受損狀況。
• 建議加註拍攝日期，或以LINE對話記錄、文字訊息存證來佐證時間點。
• 詢問鄰居、社區管委會是否也知道該屋曾有漏水歷史。

📌目的：建立時間與事實發生點，為後續釐清責任、估算損失做準備。

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第二步：請專業抓漏單位協助判斷原因

• 找具信譽的抓漏公司、水電工程師或建築結構相關專業人士，到現場判斷：
  • 漏水原因（例如外牆裂縫、窗框收邊不良、樓上滲水、管線滲漏等）。
  • 可能造成的原因是屬於建築物本體問題，還是後天使用不當。
  • 判斷是否屬於「交屋前即已存在的隱蔽瑕疵」。

📌 防水抓漏公司或水電工程師出的報告或建議，並不是法院的鑑定報告，但可作為初步研判與溝通依據。

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第三步：與賣方溝通，提出具體訴求

• 若研判漏水屬於交屋前已存在、且屬於隱蔽瑕疵，應儘速通知賣方：
  • 附上影像紀錄與抓漏報告。
  • 釐清責任後，提出具體訴求：例如請求協助修繕、減少價金、部分賠償或解除契約等。
• 記得保留所有溝通紀錄（建議以LINE、文字訊息進行溝通），留下溝通往來紀錄，避免日後爭議。

📌 誠信溝通是最好的解決方式：多數賣方若非惡意隱瞞，願意協商解決的機率其實不低。

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第四步：若賣方拒絕處理，買方可選擇以下途徑

如果你已經正式通知賣方，但對方遲遲不處理或根本不回應，買方可以採取以下法律途徑行駛權利，維護自身權益：

• 向鄉鎮市公所調解委員會申請調解。

• 向縣市政府消保官申請協助調解。

• 向法院聲請調解（比起訴訟程序更簡便）。

• 若調解無效，可直接提起民事訴訟，主張解除契約、減少價金或請求損害賠償。

📌 關鍵提醒！一定要記得在「通知賣方後的6個月內」行使你的權利！
這段時間是法律明定的時效，一旦錯過，權利就會消滅！有些惡意的賣方知道這一點，可能會故意拖延時間，讓你不知不覺超過時限。所以，一定要保留好通知紀錄、盡早啟動下一步，避免讓時間變成對方的武器。

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第五步：評估是否要提起訴訟，或委由專家鑑定

若賣方拒絕協商或否認責任，買方就需進一步評估是否進入法律程序。

在訴訟過程中，法院不會僅依據買方自行找的鑑定報告來做判斷，因為單方面委託的鑑定意見，可能帶有立場傾向，法院通常會指派並依據第三方公正單位的專業鑑定，例如：

• 土木技師公會

• 建築師公會

• 法院指定的鑑定機構

而法院的判決裁定通常會根據以下幾個重點：

1. 專業鑑定報告的內容與結果。
2. 雙方的契約條款與實際履約情形。
3. 是否符合法律上「隱蔽瑕疵」的構成要件。
4. 請求權是否仍在有效時效內。

📌 值得注意的是，一份專業鑑定報告的費用約在 10～20 萬元之間，若再加上律師費用，整體訴訟成本並不低。因此，建議買方務必先評估漏水情況的嚴重程度、實際修繕費用與可能的法律風險，再決定是否走到訴訟一途。

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第六步：掌握法定時效與特約限制

• 《民法》第365條：「買受人應於發現瑕疵後六個月內通知出賣人，並於五年內主張責任」。
• 若契約有寫「特定保固期限」，法院通常尊重雙方約定。
• 除非賣方故意隱瞞事實，就會回到《民法》第365條的保護範圍。

📌賣方有沒有構成「隱瞞瑕疵」是實務中常見的攻防點，買方須提出賣方明知卻未告知的證據。

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書惟的提醒與建議

買到會漏水的房子，真的很讓人心情受影響，尤其是剛搬進新家，結果發現天花板在下雨天滲水，光想就覺得心煩。對買方來說，這種情緒是完全可以理解的。

如果有明確證據，能夠證明漏水的原因早在交屋前就存在，那麼確實，買方在法律上的勝訴機率會比較高。但書惟也想提醒你——提告不是唯一的處理方式，而且有時反而是成本最高、最耗時間精力的一條路。

相信在過程中，權益受損的買方會先找抓漏師傅或相關專業公司出具報告，想用來主張自己站得住腳。這個做法在判斷自己立場上是有幫助的，但如果真的走上訴訟，法院往往不採信這些「單方面」取得的報告，因為對方（屋主）通常不會承認。訴訟中真正具公信力的，是法院指派的鑑定機構（例如土木技師公會或建築師公會）來做技術鑑定，最後法官再依據這些鑑定報告及法律規定來判決。

但是，讓機構出具一份相關的鑑定報告費用，可能需要 10萬~20萬之間，再加上律師費、來回的時間與情緒消耗，如果今天漏水不是非常嚴重、或並未造成重大損害，其實不一定非走到訴訟這一步不可。

更實際、務實的做法是：與屋主溝通，看能否協調折讓部分價金，讓買方可以自行找信任的廠商來處理。這樣不僅省時、省力，也最能保有自己的主導權與後續修繕品質。

而實務上對於「是否構成隱蔽瑕疵」與「損害責任是否成立」，法院並不會一體適用，而是要看每件個案的證據是否充分。因此，即使情緒上覺得「一定是對方的錯」，仍然建議先冷靜蒐集證據、評估處理策略，才不會讓本來想爭回公道的事情，變成一場耗損更大的拉鋸戰。

書惟希望你永遠用不到這篇文章。
但如果真的不幸遇上，也別急著氣餒。冷靜整理好證據、尋求專業協助，事情往往都有解決的方式。希望這份流程能成為你實務上的參考依據，讓你在風暴中也能有條不紊地保護自己。