先講重點：這篇文章適用於「舊制的房屋財產交易所得計算」，不是「房地合一稅」，並且針對 105 年 1 月 1 日前取得的房地。
🔹 適用對象：
✅ 房屋或土地取得時間：105 年 1 月 1 日前（在這個時間點往前推，都屬於舊制計算的範圍）。
✅ 沒有實價登錄的交易案件：也就是在內政部實價登錄網上找不到取得時成交紀錄的標的物。
🔹 主要影響對象：
📌 特別針對 101 年 7 月前取得的房地（因為當時還沒有實價登錄，政府沒有留下成交價格紀錄）。
📌 即使沒有實價登錄紀錄，但如果可以列舉成本，就採用核實認定計算。
簡單來說，豪宅稅就是針對無實價登錄前的售屋課稅，也就是101年前取得的房地產來課稅。如果你是符合舊制出售的屋主，這篇詳細文章請你看到最後，因為書惟在文章的最後，整理出了幾個重要的「常見問題Q&A」。
以下為財政部公告：
財政部於114年2月19日訂定發布「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，個人交易出售民國105年1月1日前取得房屋，針對房地總成交金額或每坪單價達一定門檻者（即豪宅）定義，予以擴大。相較於112年，課稅獲利由原訂17%調高至20%（上調3%）、增加單坪認定、「其它地區」上調200萬成交金額。
資料來源：財政部>>點擊連結進入公告網頁
１.舊制財產交易所得的計算方式？
計算方式有兩種，分別是核實認定，與標準認定。以下為財政部解釋說明：
①.｜核實認定：依提示證明文件核實計算所得。
②.｜標準認定：如未申報房屋交易所得，或無法證明交易時的實際成交金額或原始取得成本，稽徵機關會按以下 2 種標準計算所得額：
◖標準一◗
當房地總成交價或每坪單價（不含車位房地總成交金額÷不含車位房屋所有權登記總坪數）達到「一定金額門檻」，按實際總成交價設算所得課稅：
出售房屋所得額 = 實際房地總成交價 × 房屋評定現值占房地現值比例 × 獲利率20%
💡【標準一】就是俗稱的「豪宅稅」，也是此次113年舊制房屋交易所得計算有改動的範圍。
⠀⠀
◖標準二◗
房地總成交價或每坪單價未達門檻，按房屋評定現值設算所得課稅：
出售房屋所得額 = 房屋評定現值 × 獲利率
２.舊制財產交易所得，變動後怎麼計算？
此次變動之一，主要是針對【標準一】擴大認定範圍。
➤113年新增規定：納入「每坪單價」作為判斷門檻
國稅局在計算113年度的房屋財產交易所得時，特別參考了各地不動產的交易狀況，發現高單價房屋的獲利通常較高。為了讓所得計算更接近實際情況，113年新增了「每坪單價」作為適用標準之一，擴大適用範圍，使計算出的所得額更符合市場實況。
| 地區 | 成交總金額門檻 (含車位) | 或是每坪單價達到門檻 (單房屋) |
|---|---|---|
| 臺北市 | 6,000萬以上 | 120萬/坪以上 |
| 新北市 | 4,000萬以上 | 75萬/坪以上 |
| 桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市 | 3,000萬以上 | 50萬/坪以上 |
| 其他地區 | 2,200萬以上 | 35萬/坪以上 |
➤獲利率調整
- 109 年度起，獲利率固定為 17%，多年未變。
- 113 年度起，獲利率調高至 20%，上調 3%，使計算結果更貼近實際獲利狀況。
簡單來說，如果房地買賣的成交金額達到上列一定門檻，但稽徵機關只查得到你現在出售價格，或納稅人無法提供當初購買的成本資料，那麼計算房屋財產交易所得時，會依照以下方式處理：
- 先以出售價格ｘ房地比，計算出屬於房屋的收入部分。
- 接著，再以這筆房屋收入ｘ20%作為應計算的所得額。
💡補充：房地比 = （房屋評定現值／［房屋評定現值＋土地公告現值］）
➤113年度各縣市核定比率調升
而門檻未達豪宅標準的舊制房屋，全台有200行政區核定比率調升。
113年度的變動如下：
- 針對房價上漲較快的地區，或與經濟發展程度相近的地區，適用比率調高 1% 至 5%，使所得額計算更符合市場行情。
- 財政部強調，113年度的設算標準是根據當年度經濟情況與市場交易狀況來核定，讓計算出的所得更貼近實際情況。
如果沒有超出【標準一】的豪宅門檻，就適用【標準二】的計算方式，按房屋評定現值的一定比率（如下列所述）計算其房屋交易所得額。
這些比率是由各地國稅局依當地市場行情調查後訂定，並按區域進行適度調整。
納稅人如果認為計算結果過高，該怎麼辦？
若納稅人認為國稅局計算出的所得額高於實際獲利，但因為房屋取得時間久遠，已無法提供當初購買成本的完整資料，可依據《納稅者權利保護法》第11條，請國稅局協助查明，使出售舊制房屋者確保稅賦負擔合理。
除前款規定情形外，按下列標準計算其所得額（標準2）：
1、直轄市部分：
(1)臺北市：
①中山區、松山區、中正區、大安區、信義區：依房屋評定現值之48%計算。
②士林區、內湖區、大同區、南港區：依房屋評定現值之46%計算。
③北投區、萬華區、文山區：依房屋評定現值之45%計算。
(2)新北市：
①板橋區、永和區、中和區、三重區、新店區、蘆洲區、新莊區、土城區：依房屋評定現值之44%計算。
②林口區：依房屋評定現值之42%計算。
③汐止區、樹林區：依房屋評定現值之41%計算。
④泰山區：依房屋評定現值之36%計算。
⑤五股區、三峽區：依房屋評定現值34%計算。
⑥淡水區：依房屋評定現值之29%計算。
⑦八里區：依房屋評定現值之27%計算。
⑧鶯歌區：依房屋評定現值之24%計算。
⑨深坑區：依房屋評定現值之23%計算。
⑩金山區、三芝區、萬里區：依房屋評定現值之19%九計算。
⑪瑞芳區：依房屋評定現值之18%計算。
⑫石碇區、烏來區、平溪區、坪林區、石門區、雙溪區、貢寮區：依房屋評定現值之14%計算。
(3)桃園市：
①桃園區、中壢區：依房屋評定現值之33%計算。
②龜山區、蘆竹區、八德區：依房屋評定現值之32%計算。
③平鎮區：依房屋評定現值之26%計算。
④大園區：依房屋評定現值之24%計算。
⑤龍潭區、楊梅區、大溪區：依房屋評定現值之23%計算。
⑥新屋區：依房屋評定現值之18%計算。
⑦觀音區：依房屋評定現值之16%計算。
⑧復興區：依房屋評定現值之8%計算。
(4)臺中市：
①西屯區、南屯區：依房屋評定現值之35%計算。
②北屯區、西區：依房屋評定現值之32%計算。
③東區、南區、北區：依房屋評定現值之30%計算。
④中區：依房屋評定現值之26%計算。
⑤烏日區、太平區、大里區：依房屋評定現值之24%計算。
⑥潭子區、豐原區、沙鹿區、大雅區：依房屋評定現值之22%計算。
⑦霧峰區：依房屋評定現值之21%計算。
⑧大肚區、龍井區、神岡區、后里區：依房屋評定現值之20%計算。
⑨大甲區：依房屋評定現值之19%計算。
⑩清水區：依房屋評定現值之16%計算。
⑪梧棲區：依房屋評定現值之15%計算。
⑫東勢區、外埔區：依房屋評定現值之14%計算。
⑬新社區、大安區：依房屋評定現值之11%計算。
⑭石岡區：依房屋評定現值之9%計算。
⑮和平區：依房屋評定現值之8%計算。
(5)臺南市：
①東區：依房屋評定現值之30%計算。
②安南區、中西區、北區、安平區：依房屋評定現值之28%計算。
③永康區、南區：依房屋評定現值之26%計算。
④新市區：依房屋評定現值之24%計算。
⑤善化區：依房屋評定現值之23%計算。
⑥安定區、歸仁區、仁德區：依房屋評定現值之22%計算。
⑦新營區：依房屋評定現值之20%計算。
⑧西港區、官田區：依房屋評定現值之百19%計算。
⑨佳里區：依房屋評定現值之18%計算。
⑩新化區、柳營區、關廟區、麻豆區：依房屋評定現值之17%計算。
⑪鹽水區及學甲區：依房屋評定現值之15%計算。
⑫六甲區、下營區、山上區、後壁區：依房屋評定現值之12%計算。
⑬七股區、玉井區：依房屋評定現值之11%計算。
⑭東山區、白河區：依房屋評定現值之10%計算。
⑮將軍區：依房屋評定現值之9%計算。
⑯龍崎區、北門區、左鎮區、大內區、楠西區、南化區：依房屋評定現值之8%計算。
(6)高雄市：
①左營區、鼓山區、三民區：依房屋評定現值之37%計算。
②苓雅區、前鎮區：依房屋評定現值之35%計算。
③前金區：依房屋評定現值之34%計算。
④楠梓區、小港區：依房屋評定現值之33%計算。
⑤新興區：依房屋評定現值之32%計算。
⑥鳳山區：依房屋評定現值之29%計算。
⑦橋頭區、仁武區、鹽埕區：依房屋評定現值之26%計算。
⑧路竹區、鳥松區：依房屋評定現值之25%計算。
⑨岡山區：依房屋評定現值之23%計算。
⑩燕巢區：依房屋評定現值之21%計算。
⑪梓官區、大寮區、旗津區：依房屋評定現值之20%計算。
⑫大社區、大樹區：依房屋評定現值之19%計算。
⑬湖內區、阿蓮區、林園區：依房屋評定現值之16%計算。
⑭美濃區：依房屋評定現值之15%計算。
⑮旗山區、茄萣區、永安區、彌陀區：依房屋評定現值之13%計算。
⑯田寮區、甲仙區、六龜區、桃源區、茂林區、杉林區、內門區、那瑪夏區：依房屋評定現值之8%計算。
2、其他縣(市)部分：
(1)市(即原省轄市)：
①新竹市：依房屋評定現值之32%計算。
②基隆市：依房屋評定現值之24%計算。
③嘉義市：依房屋評定現值之22%計算。
(2)縣轄市：
①新竹縣竹北市：依房屋評定現值之37%計算。
②嘉義縣太保市：依房屋評定現值之21%計算。
③嘉義縣朴子市、屏東縣屏東市：依房屋評定現值之20%計算。
④南投縣南投市：依房屋評定現值之19%計算。
⑤苗栗縣頭份市、彰化縣彰化市、員林市、雲林縣斗六市、宜蘭縣宜蘭市：依房屋評定現值之18%計算。
⑥臺東縣臺東市：依房屋評定現值之17%計算。
⑦花蓮縣花蓮市：依房屋評定現值之16%計算。
⑧苗栗縣苗栗市、澎湖縣馬公市：依房屋評定現值之15%計算。
(3)鄉鎮：
①新竹縣新埔鎮、苗栗縣竹南鎮、屏東縣潮州鎮、新園鄉、長治鄉、萬丹鄉：依房屋評定現值之18%計算。
②屏東縣東港鎮、九如鄉：依房屋評定現值之17%計算。
③南投縣埔里鎮、嘉義縣中埔鄉、水上鄉、屏東縣里港鄉、內埔鄉：依房屋評定現值之16%計算。
④新竹縣寶山鄉、新豐鄉、竹東鎮、苗栗縣苑裡鎮、後龍鎮、彰化縣秀水鄉、永靖鄉、溪湖鎮、大村鄉、埔心鄉、和美鎮、二林鎮、南投縣草屯鎮、嘉義縣大林鎮、民雄鄉、金門縣金寧鄉：依房屋評定現值之15%計算。
⑤新竹縣芎林鄉、湖口鄉、彰化縣伸港鄉、鹿港鎮、溪州鄉、福興鄉、北斗鎮、屏東縣麟洛鄉、宜蘭縣礁溪鄉、頭城鎮、羅東鎮、員山鄉、三星鄉、金門縣金湖鎮、金城鎮： 依房屋評定現值之14%計算。
⑥彰化縣社頭鄉、田中鎮、雲林縣土庫鎮、斗南鎮、虎尾鎮、西螺鎮、莿桐鄉、嘉義縣新港鄉、屏東縣枋寮鄉、宜蘭縣五結鄉、壯圍鄉、花蓮縣吉安鄉：依房屋評定現值之13%計算。
⑦新竹縣關西鎮、苗栗縣公館鄉、銅鑼鄉、造橋鄉、彰化縣線西鄉、埔鹽鄉、埤頭鄉、花壇鄉、田尾鄉、南投縣鹿谷鄉、雲林縣北港鎮、崙背鄉、古坑鄉、麥寮鄉、屏東縣竹 田鄉、崁頂鄉、鹽埔鄉、佳冬鄉、萬巒鄉、宜蘭縣冬山鄉、花蓮縣壽豐鄉、新城鄉及金門縣烈嶼鄉、烏坵鄉、金沙鎮：依房屋評定現值之12%計算。
⑧苗栗縣頭屋鄉、彰化縣芬園鄉、南投縣名間鄉、水里鄉、竹山鎮、雲林縣二崙鄉、嘉義縣番路鄉、屏東縣南州鄉、林邊鄉、恆春鎮、高樹鄉及宜蘭縣蘇澳鎮：依房屋評定現值之11%計算。
⑨苗栗縣三義鄉、通霄鎮、嘉義縣六腳鄉、竹崎鄉、花蓮縣玉里鎮及臺東縣卑南鄉：依房屋評定現值之10%計算。
⑩苗栗縣大湖鄉、彰化縣芳苑鄉、竹塘鄉、二水鄉、南投縣 集集鎮、雲林縣元長鄉、大埤鄉、林內鄉、嘉義縣梅山鄉、屏東縣琉球鄉、車城鄉、花蓮縣鳳林鎮及臺東縣成功鎮、太麻里鄉：依房屋評定現值之9%計算。
⑪其他：依房屋評定現值之8%計算。
資料來源：財政部>>點擊連結進入網頁附件。
３.修正前後，財產交易所得稅計算方式的差異？
假設情境：
- 阿村在太平區有一間105年1月1日前取得的房屋（舊制）
- 無法提供當初取得成本相關資料（例如買賣契約書）
- 現在出售總價：2,500萬
- 房屋單坪價格：55萬／坪
- 房屋評定現值：100萬
- 土地公告現值：500萬
➤修正前（舊制計算方式）
📌 計算方式（針對台中市太平區總價低於 3,000 萬，113年稅率適用固定比率 24%）：
【房屋評定現值 × 各縣市的設算百分比】
＝房屋評定現值 × 24%
📌 計算結果：
100萬 × 24% = 24萬（財產交易所得）。
這 24 萬的所得併入綜合所得總額，於隔年5月份申報，依個人所得級距課稅。
➤修正後（新制計算方式）
📌 關鍵變動：
- 因阿村售出的「單坪價格 55 萬」超過「台中市豪宅標準50 萬」的門檻，須改用新計算公式！
- 依新公式計算房屋交易所得。
📌 計算方式（新制公式）：
出售價格ｘ（房屋評定現值／［房屋評定現值＋土地公告現值］）ｘ20%
套入數據計算：2,500萬ｘ(100萬／［100萬＋500萬］）×20%＝83.33萬
📌計算結果：
83.33萬（財產交易所得）。
這 83.33 萬的所得併入綜合所得總額，於隔年5月份申報，依個人所得級距課稅。
| 級距 | 綜合所得淨額 | 課稅級距稅率 | 累進差額 |
| 1 | 590,000 | 5% | 0 |
| 2 | 590,001～1,330,000 | 12% | 41,300 |
| 3 | 1,330,001～2,660,000 | 20% | 147,700 |
| 4 | 2,660,001～4,980,000 | 30% | 413,700 |
| 5 | 4,980,001以上 | 40% | 911,700 |
由此可見，113 年度財政部新規定讓高單價房屋的稅額明顯提高，影響單價超過門檻的房屋。
那麼隔年5月申報綜合所得稅額時，兩者到底相差多少錢呢？讓我們實際來算算看。
1. 修正前，年收入申報 24萬
如果年收入在 540,000 元以下，稅率為 5%。
繳交的所得稅金額：
計算公式：24萬 × 5% = 12,000 元
2. 修正後，年收入申報 83.33萬
①、第一級：0 ～ 54萬，稅率 5%
計算公式：54萬 × 5% = 27,000 元
②、第二級：剩下的部分 (83.33萬 – 54萬 = 29.33萬)，稅率 12%
計算公式：29.33萬 × 12% = 35,196 元
總稅額：
27,000 元 + 35,196 元 = 62,196 元
所以，年收入 83.33 萬的所得稅金額是 62,196 元。
➤兩者差異結論：
- 修正前：所得申報額為 24 萬（適用台中市太平區113年公告固定稅率 24% 計算）。
- 綜所稅應納金額為：12,000元
- 修正後：所得申報額為 83.33 萬（雖總價沒有過3000萬門檻，但是單價已超過50萬門檻，改用新公式計算，稅負增加）。
- 綜所稅應納金額為：62,196元
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４.豪宅稅常見Q&A
✅Ｑ＆Ａ①：單坪價格是針對地坪還是建坪？
答：是針對「建坪」，也就是房屋的建物權狀面積來計算，透天厝同樣適用，所以並不是以土地坪數（地坪）來判定是否超過門檻。
✅Ｑ＆Ａ②：房屋評定現值是指房屋稅的課稅現值嗎？
答：不是！雖然兩者有關聯，但房屋評定現值 ≠ 房屋稅的課稅現值。房屋評定現值簡單來說，就是政府評定的房屋價值，被廣泛用來當作計算各種與房屋有關稅費的基準。
📌 房屋評定現值：是地政機關依據房屋地段、建材、樓層、面積、折舊等因素評估出來的價值，主要用於計算財產交易所得（如買房時的契稅，或是賣房時的房屋評定現值等）。
📌 房屋稅課稅現值：是地方稅捐機關（如地方稅務局）依據房屋評定現值為基礎，扣除一定數值（每縣市公告金額不同）後的金額，主要用來計算每年房屋稅。
房屋評定現值有可能會略大於房屋稅的課稅現值，取決於建物有沒有被歸類在「免稅現值」的部分。雖然這兩者都與房屋現值有關，但適用範圍和計算方式不盡相同。如果你需要知道最新、最準確的房屋評定現值，書惟會在下述講解，申請【最新房屋評定現值】的教學方法。
買方在地政士申報後，會拿到「契稅繳款單」，上面標示的就是房屋移轉「當下」的房屋評定現值。並且房屋現值會由稅捐機關派稽查人員評定，每三年會重新核定一次。
➤如何申請最新的房屋評定現值？
方法１、臨櫃申請：房屋所有權人需親自前往房屋所在地的地方稅稽徵機關服務櫃台辦理。在櫃台填寫「房屋稅籍證明申請書」。
方法２、線上申請：使用自然人憑證，登入地方稅務局網路申報系統，上傳申請者的相關文件後進行查詢。
>>點擊連結進入財政部稅務局>>申請核發房屋稅稅籍證明
✅Ｑ＆Ａ③：如何查詢土地公告現值？
調閱最新的土地謄本，「土地標示部」上會清楚載明土地的面積和當年度公告土地現值；土地現值 = 面積ｘ公告土地現值（每平方公尺）。
➤如何申請地籍謄本？
方法１、臨櫃申請：攜帶身份證明文件，前往房屋所在縣市的任一地政事務所服務櫃台辦理。在櫃台填寫「地籍謄本申請書」：按申請書表格填明鄉鎮市區、段、小段、地建號。
方法２、線上申請：使用自然人憑證，可至 Hinet電子謄本或地政資訊網路E點通資訊服務，上傳申請者的相關文件後進行查詢。
點擊連結進入>> Hinet電子謄本
點擊連結進入>>地政資訊網路E點通資訊服務
✅Ｑ＆Ａ④：有什麼特別需要注意的案例嗎？
答：有些高價值的透天厝店面，特別是在精華地段，雖然總價可能不算太高，但因為建坪小，單坪價格可能會超過門檻，導致稅負大增！
📌 示範案例：
假設台中市太平區某熱鬧商圈有一間透天厝店面，總價 2900 萬，地坪 20 坪，建坪只有 40 坪。
如果按照過去的規則，因為總價未達 3000 萬門檻，還能適用原本較低的稅負。
但113 年新制後，若房屋單價超過 50 萬/坪，就要用新的計算方式！
試算單坪價格：
2900 萬 ÷ 40 坪 = 72.5 萬/坪（已超過台中市單坪50 萬門檻）
結果：
👉 雖然總價沒超過門檻，卻因為建坪小、單坪價格高，被課較高的稅！
所以像是這類小建坪、地段價值高的物件（如透天厝、店面、老公寓、套房豪宅），都要特別注意！
書惟的想法與結論
這邊再提醒村民們，出售適用舊制的房屋，也是優先採用列舉成本的「核實認定」，只有在原始取得成本無法考證時，才會用「標準認定」。
這次 113 年的舊制房屋財產交易所得計算方式調整，主要是影響小坪數、卻高單價房屋的稅負標準。原本只看總價，現在又加上單坪價格門檻，讓部分屋主即使房價總額不算太高，卻因為單坪價格突破門檻，就得繳更多的稅。
實際建議：
１：確認原始取得成本：如果你有出售舊制房屋的打算，建議先翻找以前留存的所有交易紀錄，包括買賣契約、代書登載資料等，這樣可以減少使用「標準課稅」的機會，避免多繳稅金。
２：對於小坪數房屋要特別注意：如果你的房屋坪數不大，但單坪價格高，可能會超過新制門檻，進而增加稅負。這類房屋在賣出前最好先估算可能的稅負。
３：考慮重購退稅：若是符合自用換屋的屋主，記得要利用2年內重購退稅的政策，這能幫助你減輕稅負。
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