當你滿懷期待地踏上首購、買房之旅，心中幻想著理想的家：寬敞的客廳、明亮的臥室、風景宜人的陽台。然而，真正進入房市後，卻發現現實並不如預期——花了大量時間找房，卻總是遇不到滿意的選擇，不是價格過高，就是缺點一堆。

你是否也曾有過類似的經歷？

為什麼你總是慢人一步，或在選擇中迷失方向？其實，問題的根本不在房子，而是找房的方式出了問題！

今天，書惟要帶你解析，9成買房新手、購屋族在找房過程中常見的 10大NG行為！ 這些隱藏的問題可能正悄悄拖累你的腳步。現在就檢視自己，避開地雷，讓你的買房之路更加順利！

１.買到好房的關鍵

根據內政部《住宅需求動向調查》報告顯示，台灣超過 80% 的房屋交易是透過房仲代銷完成的，而房仲通常是掌握市場第一手消息的資訊站。因此，想要買到好房，核心關鍵一定是在於：房仲。

對於大多數購屋族來說，買房的目標其實很單純——我們要的不是便宜到誇張的房子，而是價格合理、符合市場行情，又適合自己需求的「理想家」。可是，市面上的房子這麼多，該怎麼找才不會踩雷？怎麼才能遇到那些隱藏版的優質房源？答案很簡單：和房仲建立合作關係！

那麼問題來了，你知道當房仲接到新案件後，會優先通知誰嗎？

🔷階段一：投資客

當物件具有「低於市場行情價」等明顯特徵時，房仲通常會優先通知投資客。原因很簡單，這類物件通常伴隨著一些挑戰，常見的像是：

❎屋況很差，需要大筆資金進行整修或翻新。

❎有產權問題，需要花時間處理。

❎屋主急售，需要快速完成交易。

像是上述這些問題對一般買家來說可能是很大的難題。但對投資客來說，他們擅長處理這些狀況，能迅速評估並解決這些問題，而且決策速度快、也願意支付滿額的服務費，合作起來很有效率。所以，這類「便宜但有挑戰」的房子，往往會優先流向這群客戶。

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🔷階段二：A級買方

如果物件不符合投資客需求，像是價格接近市場行情、適合自住或是長期收租置產等情況，房仲就會將焦點轉向他們名單中的「A級買方」。

這類買家擁有明確需求、快速決策能力和強大經濟實力，並展現購買誠意、與房仲互動良好。房仲會優先協助這些高品質客戶，提供更好的物件推薦和服務。

如果你希望能夠在市場上搶先得到理想的房源，讓房仲第一時間想到你，那麼成為他們眼中的A級名單一定是關鍵！

２.買房新手10大NG行為

每一個失敗案例背後，都有跡可循；而每一間成功的房產交易，也都有共通的關鍵。以下這10大NG行為，是書惟多年房地產經驗中，看到購屋族最常出現的狀況。

2-1.｜買房需求不明確

許多買家在看房初期毫無方向，當房仲問你想要找什麼樣的房子，卻只能含糊地說：「都可以參考看看啊。」於是，透天、大樓、三房、兩房、新成屋、中古屋之類的全都看了個遍，結果越看越迷茫。

更糟糕的是，不只是房型模糊，就連區域、預算、需求條件也模稜兩可。例如，問到區域時，回答：「靠近國小學區的地方都可以。」可實際看了幾間後，又覺得這裡太偏，那裡太吵；詢問需求時回答含糊，卻在看房時想到什麼就突然地增加條件，像是：「最好有停車位」「中高樓層會更好吧」「想要廚房有中島」。

甚至當你終於遇到心儀的房子時，卻因為猶豫不決而錯過了機會——你擔心價格買得不夠便宜，害怕買了會後悔，甚至會想「或許下一間會更好」。而這一切的問題根源，都在於你對買房需求的不夠明確。

這種沒有方向的看房方式，不但浪費時間，還會讓房仲不確定你的需求，導致推薦的房源越來越偏離目標，最後可能錯過真正符合需求的好物件。

2-2.｜買房預算不實際

「先看再說，說不定可以談下來啊！」很多買家抱著這樣的心態，明明知道自己的資金有限，卻不停地看那些明顯超出預算的房子，幻想著用大幅砍價解決問題。

事實上，房市的議價空間有限，預算才是關鍵。了解自己的財務狀況，設好清晰的預算，才能有效找到符合需求的物件。

2-3.｜把「隨緣」掛在嘴邊

很多人說：「買房要看緣分」。但實際上，房子不是泡麵，靠緣分是買不到理想的家。緣分只是讓你遇到一間房，決定權還是在你手上。如果你猶豫不決，等著「緣分安排」，很可能那間房子早就被別人下訂了。

對房仲來說，這種「隨緣」的買家不夠積極，自然也不會是他們的優先對象。

2-4.｜沒有緊迫感

「不急，我再多看幾間房。」這是許多購屋族常會說的話。但你知道嗎？這句話對房仲來說，等於「這個客人暫時不會成交」。結果是，當有好物件出現時，他們不會先通知你，因為他們知道你看得再多也不會馬上下手。

2-5.｜執著於「完美的房子」

「我要蛋黃區、屋齡新、附裝潢、價格還要便宜！」——很多人都抱著這種十全十美的期待，結果就是看了一圈，哪一間都覺得不夠完美。現實是，買房子需要權衡和妥協，每間房子都可能有不完美的地方，抓住重點需求才是關鍵。

2-6.｜不懂市場行情

很多買方往往低估了市場變化，覺得房價不會有太大波動，甚至會用過去的價格來衡量當前市場。

如果對房市行情一無所知，即使房仲推薦給你一間真正低於市場價的好房，你也會因為不了解行情而看不出它的價值。結果好房就這樣被其他熟悉市場的買家搶走。要避免這種情況，了解實價登錄和市場動態是買房的基本功。>>點擊連結進入：內政部實價登錄網。

2-7.｜覺得房市冷清，就亂砍價

有些買家誤以為房市冷清，就可以隨便亂出價，甚至拿一、兩年前的價格來跟當下的房市做比較。問題是，優質物件的價格通常還是很堅挺。如果你開出的價錢過低，不僅談不攏，還會讓房仲覺得你是來亂的。

2-8.｜不是關鍵人物

「我要回去問家人再決定。」——這句話聽起來沒什麼問題。但往往結果卻是——家人不喜歡、不同意之類的。然而，家人不喜歡的原因也說不清楚，有時甚至是家人根本沒來看過房子就否決了。因為有參與看房的人和沒有參與的人之間，對房子的期待和認知可能存在很大的差距，難以幫雙方找到共識。

所以房仲最怕的就是這種「決策鏈太長」或是「關鍵人物都沒出現」的買方。

書惟就曾遇過一對年輕夫妻，找房找了很久，終於看到喜歡的，由於頭期款是由家中長輩幫忙資助，所以請長輩一起來複看。結果，長輩進門後只看了一眼就說：「這新大樓室內空間太小了吧，住起來不舒服，不適合你們。」計劃瞬間打回原形，之前看的所有房子都白費了。

這種情況其實並不少見。當「關鍵人物」沒有參與到看房過程中，他們的期待往往和實際情況存在巨大落差，甚至推翻之前的選擇。

2-9.｜亂出價，還砍殺服務費

有些買家出價隨心所欲，比如「網路建議直接開價砍8折。」但你有沒有想過，如果你是賣家，會接受這樣的報價嗎？甚至有些買方還要求房仲減少服務費，覺得能省就省。

事實上，房仲並沒有底薪，所有的時間和精力投入，都是為了成交後的佣金。如果你選擇透過砍服務費來省錢，實際上是在削弱與房仲的合作關係。這樣的做法只會讓房仲覺得不願意跟你合作，下次有好案件，他們絕對不會第一時間考慮你。

聰明的買家知道，建立穩定且互信的合作關係才是王道。他們理解，房仲願意投入時間與精力，甚至在合理範圍內幫助買家爭取價格，這些都是基於雙方的信任與合作。而這樣的案件價值遠遠超過那一點服務費的折扣。

2-10.｜覺得房仲都不值得信任

「他們是不是在用話術套路我？」這是許多買家心中的疑慮，結果每次與房仲溝通時，都變得很僵硬，怕自己踩進話術的陷阱。來看看這些常見「話術」，你有沒有聽過：

確實，房仲有時會使用一些策略性的話術來推動交易，但當你無法分辨這些話的真偽時，心中對房仲的戒心就會加重，甚至讓你覺得每句話都是「套路」。

然而，過度的不信任會影響你與房仲的合作關係。事實上，很多超值的房源是通過房仲的內部資訊流通的。如果你始終對房仲保持懷疑態度，他們可能會選擇將好機會給那些願意信任他們的買家，而錯過這些機會的將是你。

所以，與其把所有房仲當作「敵人」，不如試著找出值得信任的對象，建立良好的合作關係。房仲的建議也好，話術也罷，最重要的還是回到你的基本面來判斷：這間房子有沒有符合你的需求？預算是不是在範圍內？千萬別被一時的話術或誘惑給沖昏頭。只要你理性分析、清楚自己的目標，才能有計畫地找到適合你的好房！畢竟，如果房子不適合你，再便宜也沒用，不是嗎？

３.為什麼成為房仲眼中的「A級買家」很重要？

在房市中，買家的「等級」直接影響房仲對你的重視程度。你知道嗎？一位房仲平均同時維護20到50位客戶名單，在這麼多名單中，想要面面俱到幾乎是不可能的任務。

在有限的時間與精力下，必須對客戶進行篩選與分類，確保工作資源分配的最大效益。這並不是冷漠，而是效率的選擇。

因此，房仲會把最多的資源與時間精力，投入在「A級買家」身上；而那些一直猶豫不決、需求模糊或購買力條件不佳的客戶，自然難以成為被關注的焦點。

A 級買方的定義

如果你想從房仲手中優先獲得第一手的房屋資訊，成為「A級買方」是關鍵。但什麼是A級買方呢？它可以概括為四個核心特質：購屋需求明確、資金到位、需求符合市場行情、具備獨立決策能力。

舉個例子：假如你的購屋動機很明確，需求也符合市場行情，但頭期款需要由家人資助，而且每個決策都得經過家人同意。即使你再喜歡某間房子，只要家人不同意，流程就無法推進。這樣的情況，你很可能也不是房仲眼中的「A級買方」。

►購屋需求明確

清楚知道自己需要什麼條件的房子，並且能清楚表達需求。

在出門看房前，要做好充分的準備，清楚列出你的要求：

1. 區域要明確：鎖定市中心或郊區，有沒有希望靠近的地點，例如公司、學校或父母家。
2. 需求要清楚：列出必要條件（房間數、停車位、屋齡等），以及哪些條件可以妥協。
3. 生活機能要考慮：附近是否需要超市、公園或大眾運輸，哪些機能是優先考量的。

製作一份專屬於你的清單需求，分成「必要條件」與「加分選項」兩類，看房時保持聚焦。與家人討論每個人的核心需求，列出共識優先順位。

• 提前準備好明確的購屋需求，例如預算範圍、地點偏好、房型條件等。
• 例如：“我的預算上限是1,500萬元，範圍是台中市太平區、屋齡15年內、三房的物件，有車位、希望室內坪數至少20坪。”

►資金到位與財務能力強

資金到位的第一步是確保自己擁有足夠的買房頭期款與貸款能力。頭期款一般建議為總房價的20-30%，此外，還需預留3-4%的額外費用應對過戶費用、契稅等，並考慮裝修等額外費用。

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延伸閱讀文章：

• 【買房前3步驟算好「購屋力」＋買房頭期款！輕鬆搞定買房預算】

• 【買房前要注意什麼？7大重點讓你首購、換屋更有方向感！買房注意事項】

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►需求符合市場行情

買房時，知道自己需要什麼固然重要，但更重要的是，你的需求要跟市場行情對得上。如果條件太離譜，比如預算明顯低於行情，卻又想要高規格、大坪數的房子，不僅會很難找到合適的物件，還可能讓房仲對你敬而遠之。

舉個例子，如果你想在熱門地區買新大樓、大空間的房子，但預算卻只夠買二手小公寓，這樣的需求就很難實現。相反，如果你能提出合理的預算範圍、清楚的區域和房屋條件，房仲也會更積極地幫你找好物件！

►有效率的決策能力

在購屋過程中，買方決策的效率非常重要。一旦遇到喜歡的房子，能夠迅速判斷並做出決定是A級買方的一大特質。同時，若發現不合適的物件，也能立即向房仲反饋具體原因，幫助他們更精準地篩選下一步推薦的物件。

好房子不等人，市場上的優質物件往往稍縱即逝。因此，具備果斷的決策能力，快速排解疑慮並在關鍵時刻出手，才能提高買到好房的機率。

４.該如何跟房仲建立好關係？

跟房仲建立好關係，真的會讓你更容易找到好房！房仲手上有各種最新的物件資訊，他們對市場的動態和價格走向也比一般人更熟悉。如果能讓房仲信任、將焦點關注於你，並覺得你是一個積極又有誠意的買家，他們就更願意把一些稀有的好物件優先提供給你，甚至在談價格或處理交易細節時幫你爭取更多好處。反過來說，如果只是隨便問問或互動不多，房仲可能也不會特別主動幫忙。說到底，建立好關係不僅能讓你省下不少時間，也讓你更有機會得到最新的好房第一手消息！

想和房仲建立良好的互動，其實沒有你想的那麼難。以下是三個具體步驟：

►做好市場調查

對於購屋族來說，房價似乎「永遠都太貴」，這是一個常見的心理關卡。許多買方的行情標準會停留在半年前、一年前，甚至更久以前，這就導致了無法跟上市場節奏的情況。例如，當下行情是800萬，你卻堅持認為600萬才合理；等行情漲到1000萬時，你又覺得800萬才是正確的價格。

書惟曾經遇到過一位已經找房兩年多的客戶，一直用舊有的價格找房，每次都覺得現在市場太貴，房仲推薦的案子「不划算」。結果半年又半年過去，價格越看越高，最後發現當初覺得貴的房子，反而成了現在的「好價格」。

如果你的價格觀念停留在過去，房仲就得花大量時間向你解釋當前的市場行情狀況，還可能面對你的質疑。提前做好市場調查的目的，是讓房仲了解你對當前市場行情的認知，讓自己成為一個「準備好」的買方，避免因為認知差距，浪費雙方的時間與精力。

►建立與房仲的良好互動

想找到理想的房子，和房仲的互動真的很重要。我知道有些仲介的服務品質參差不齊，但如果你遇到了值得信賴的房仲，請尊重他們的專業，認真聽聽他們的解說。即使某些推薦的物件乍看之下不符合期待，也別急著否定，試著先和房仲討論，抱持著參考的開放式態度了解看看，分析物件是否符合你的必要需求。這樣的態度會讓房仲覺得你是認真且值得服務的買方，也會讓房仲更願意積極為你尋找適合的物件，並且為你提供第一手的好房資訊。

►別讓房仲覺得自己只是「開門員」

有些買方在看房過程完全不想聽房仲介紹、甚至全程沉默，只是自顧自地看，似乎只需要有人幫忙開門就可以了，彷彿房仲是另類的「掌門人」。你可能會想：「廚房、廁所、客廳在哪，我自己也看得懂啊」。但你忽略了，專業的房仲在介紹過程中，不僅是提供資訊，更是在觀察你的反應，挖掘你的需求。例如，當你隨口提到「這主臥做更衣室會不會太擠？」或「客廳能不能放得下L型沙發？」這些看似閒聊的內容，實際上都是關鍵線索，可以幫助房仲更準確地了解你的偏好，甚至幫你找到解決方案

更糟糕的是，很多買方看完房子後就急著離開，對房仲的詢問也是避重就輕，甚至不願透露具體想法，彷彿在保守什麼「祕密」。當房仲後續追蹤時，也只是含糊回覆「沒有很喜歡」，卻說不出具體的原因，讓房仲無法進一步調整策略，結果只是在無效溝通中浪費彼此時間。

與其這樣模糊回應，不如坦率地表達真實感受。例如：「這個地點不錯，但客廳有點小，可能不太適合我們。」或者「這間房子符合我的需求，但次臥空間太小，放不下雙人床。」這樣具體的回饋讓房仲能夠快速了解你的偏好，並根據你的需求調整推薦方向，有效加快篩選過程。

書惟的建議

買房，對大多數人來說，無疑是人生中的一大決定。這不僅是資產的投入，更是一個有關未來生活品質的選擇。然而，在這條充滿挑戰的購屋路上，房仲的角色往往被低估。很多人可能覺得，買房不就是找找網路廣告、跑幾個現場看房，似乎也沒那麼難。

但你有沒有想過，為什麼有些房子在你還沒來得及看到，甚至根本不知道它們在賣的時候，就已經被搶先買走了？背後的原因其實很簡單——許多「好房資訊」會優先推給房仲眼中的A級買家。

每位經驗豐富的房仲，手上都有一些誠意十足的買家。他們對市場行情非常了解、需求清晰，或是有一些近期下過斡旋但因各種原因沒買成的客戶。這些買家只差一個合適的案件就能迅速下手，決策速度也會比一般客戶快得多。

因此，常常會出現這種情況：房源剛接到，還來不及上廣告或宣傳，房仲就已經推薦給手上的誠意買方快速完成交易。例如書惟自己也經歷過，接案後的一天內，完成帶看、收斡到簽約的流程。最快的甚至是在接案後不到三個小時內就簽約完成。這樣的高效率並非偶然，而是因為信任和資訊的快速流通。

很多購屋族一開始都會想，房仲只是媒合介紹、幫忙找房的工具。但現實是，公開銷售的房源只是冰山一角。在一間仲介公司，房屋案源少則幾百間、多則上千間，這麼多物件掛在線上，你如何確保自己能找到最合適的房子？更多潛在的好房，往往需要透過房仲的專業判斷和對你的了解，針對性地推薦。

與其像大多數人一樣，等著「隨機」碰到好房，不如與房仲保持良好的關係，讓他們幫你注意市場上的動態。畢竟，房市天天在變，越早知道最新的資訊，越能避免錯過好機會。

我知道，房仲的素質參差不齊，有些人可能只是在機械性地帶看，對市場動態、物件分析甚至交易細節都一知半解。但反過來說，一位專業且優質的房仲，不僅能根據你的需求提供精準的物件建議，還能從市場趨勢、物件價值、交易流程等多方面為你把關。他們甚至能提前發現可能存在的風險，例如物件隱藏問題、法規限制或交易細節漏洞，並主動協助你找到解決方案。

因此，找到一位值得信任的優質房仲，不僅能幫你省下大量時間與精力，更能讓你在整個購屋過程中多一份安心與保障。

所以，看完這文章後，就別再只是把房仲當作「開門員」了，而是要學會和他們建立一個互利共贏的合作關係。當你和房仲之間的合作關係穩固了，你也能獲得更多來自他們的專業建議和第一手房源。如果房仲知道你是一個認真、誠懇的買家，他們會更積極地去為你篩選房源、提供專業建議，甚至在價格談判中，積極為你爭取利益。這不僅能幫助你找到最適合的房子，還能在價格和條件上爭取到更多的優勢。這樣一來，你的買房之路不僅會更順利，還能夠在競爭激烈的房市中，搶先得到第一手的好房消息喔！