買房第二堂課，不是教你挑好房，也不是研究格局，而是聚焦在最核心的問題：「你的財力，能負擔什麼樣的房子？」
「買房頭期款應該準備多少？」
「我的薪水可以負擔多少房貸？」
「如何規劃自己的買房預算範圍？」
這是許多首購族最常見的問題，甚至許多已經有買過房的購屋族，也未必清楚如何評估自己的財務條件。買房時，頭期款、房價預算範圍，以及房貸負擔能力究竟該如何規劃？這些看似複雜的問題，其實都有明確的解法。
透過書惟文章內所介紹的方法，你可以輕鬆解決這些問題：
✔精準計算你的財務負擔能力：包括頭期款、每月可負擔的房貸金額，幫你找到最適合的總價範圍，避免頭重腳輕。
✔掌握房貸的「安全比例」：運用「333原則」清楚規劃房價、自備款和月付金額，讓你心裡有底，不用擔心房貸壓力壓垮生活品質。
✔避開貸款陷阱與資金缺口：透過了解不同房屋類型對貸款的影響，讓你在挑選物件時更有策略，提前做好準備，不因核貸成數受限而措手不及。
當我們透過精準的計算了解自己的「購屋能力」後，你會發現，「買房」這件事，其實比你想像中離你更近！
１.了解買房財務能力的重要性
買房的第一步，就是評估自己的「財務能力」。這就像是一個導航系統，能讓你知道該往哪個方向走，避免走錯路浪費時間，更不會在無法承受的負擔下迷失。清楚自己的財務能力，確定了適合的房價範圍，你才能更理性去挑選房子，而不是被恐懼或衝動牽著走。買房不僅更高效，也不用擔心後續的房貸會讓你喘不過氣。也可以避免自備款不足而面臨違約的困境。
「購屋力」不只是指手上的自備款，而是一個更全面性的評估，包括檢視你的月收入、固定開銷、負債比例，還有房貸每月可以承擔多少才不至於影響生活品質。估算出「你適合購買的房屋總價範圍，並確保在自己的能力範圍內負擔得起。」透過這樣的推估，可以幫助你快速找出適合的房價區間。
1-1.｜為什麼不了解自己財務能力很危險
財務壓力，會讓買房夢想變成負擔
買房本應該是一件令人期待的事情，但如果忽略了財務能力的評估，後果可能會讓人吃不消。想像一下，月付房貸遠超你的負擔能力，每個月都得削減生活開銷來勉強還款，這樣的日子怎麼可能過得輕鬆？
長期下來，不僅生活品質會大打折扣，家庭開銷也可能變得緊張，更糟糕的是，這種財務壓力還會悄悄地影響你的情緒與健康。焦慮的心情會跟著你上班，甚至影響你的工作表現。到最後，夢想中的新家可能變成沉重的負擔，這種狀況，是每個購屋族都想要避免的吧？
因此，在買房前了解自己的購屋力，不僅是對未來生活的保障，也是一份對自己與家人的負責態度。
錯失理想房屋物件的機會
如果不清楚自己的購屋能力，很可能讓你在錯誤的價位範圍內摸索，結果眼睜睜錯過真正適合的房子。舉例來說，你可能花了大量時間看價格偏高的物件，但在深入評估後才發現，這個價位早已超出你的負擔範圍；或者你一味尋找價格較低的房子，卻不曉得自己其實有能力選擇更符合需求、條件更理想的房屋。
２.買房購屋能力怎麼評估？
買房時，最重要的準備就是自備款。一般來說，自備款至少需要準備房屋總價的20%-30%左右，貸款金額的實際比例會根據房屋類型、地區及個人貸款條件有所不同。
如果自備款準備不足，可能導致銀行評估申貸人的還款能力不佳，造成核貸時成數降低，甚至利率提高，進一步影響買房計劃。因此，充足的資金準備是買房的第一步。
建議你在考慮買房範圍時，可遵循以下的「333原則」來規劃，確保購屋符合自身財務能力，避免過大的經濟壓力：
①自備款建議存夠房價的30%
②房貸月付金額不超過月收入的30%
③買房總價推算公式：自備款 ÷ 30%
✔自備款建議存夠房價的30%
雖然銀行的貸款可能高達8成，但書惟還是建議你至少準備房價的30%作為自備款。特別是如果你買的是中古屋，可能還需要額外準備一筆修繕費用來處理房屋的老舊結構或設備更新問題。此外，添購家具家電以及進行必要的裝潢也是一筆不小的支出。如果家裡沒有額外的經濟支援，相信你一定不希望在交易後期因自備款不足或其他額外費用的壓力而陷入困境。提早規劃這些可能支出，才能讓你真正放心地迎接新生活。
✔每月房貸金額不超過月收入的30%
在試算每月房貸金額時，建議將每月房貸支出控制在家庭總收入的30%～40%之間。
舉例來說：若夫妻雙薪家庭月收入合計10萬元，建議每月房貸金額在30%（約3.3萬元）以內，這樣可以兼顧像是車貸、育兒、日常開銷及旅遊，並維持生活品質。如果沒有其他必要支出，也可放寬至40%（約4萬元），但仍應以穩定為主。此外，建議最高不要超過家庭月收入的50%（約5萬元），主要因為房貸利率是變動的，若未來利率上升，會導致每月還款額增加，因此需保留一定的利率調升緩衝空間，以免財務壓力過大。
💡公式算法：
- 建議月付額 = 月收入 × 30%
- 例：10萬元 × 30% = 3.3萬元
- 可調整月付額上限 = 月收入 × 40%
- 例：10萬元 × 40% = 4萬元
- 絕對月付額上限 = 月收入 × 50%
- 例：10萬元 × 50% = 5萬元
🔷小提醒：收支比例不一定要死守公式，重點是找到適合自己的平衡點。例如，月薪20萬，按照30%原則，每月房貸6萬，剩下14萬作生活費。但實際上，你真的會花這麼多生活費嗎？如果收入穩定、沒其他負債，提高比例到50%也是可以的，重點是找到生活與財務穩定的平衡點。
✔買房頭期款總價推算公式：自備款 ÷ 30%
在選擇房價範圍時，可以利用以下公式來試算適合的購屋總價：
買房總價 = 自備款 ÷ （1 – 貸款成數）
💡計算公式①－貸款7成：
例如，若你已準備好300萬元的自備款，並且預計貸款70%，則適合的房屋總價應控制在1,000萬元左右。
✅300萬元 ÷ 30% = 1,000萬元
💡計算公式②－貸款8成：
如果你打算把看房預算提高，首先要確保房屋不需要額外的裝潢費用或修繕費，並且可以貸款到80%。這樣才能在不影響資金狀況的前提下，擴大可負擔的房價範圍。
舉例來說，若你的自備款為300萬元，那麼你適合的房屋總價應該控制在1,500萬元左右。
✅300萬元 ÷ 20% = 1,500萬元
３.快速抓出你的買房預算
覺得上述的計算方式太複雜嗎？
別擔心！書惟準備了一份簡易對照表格，依據以下兩種不同的參數，幫你快速了解，分別是：
①►30%自備款，貸款20年。
②►20%自備款，貸款30年。
表格內容包括：每月可負擔的房貸金額⮕推算適合購買的房屋總價⮕對應所需準備的自備款金額。
透過清晰的數據對比，可以看出「每月房貸可負擔金額」「貸款成數」以及「貸款年限」的不同，如何影響可負擔的房價範圍。像是1,000萬房子頭期款需要準備多少。這能幫助你快速評估自身購屋能力，精準鎖定適合的目標房價區間。
如果想根據自己的財務條件做更精確的買房財務試算，可以使用591貸款試算工具（點擊可進入網頁）。貸款年限可依需求彈性調整，例如20年、30年或40年，讓還款金額更符合個人財務狀況。只要在網頁內輸入關鍵數據就能即時得出結果，幫助你清楚了解每月還款額與自備款需求，避免因估算不足而影響購房計畫。
延伸閱讀文章：
４.買房額外費用
買房除了準備頭期款的現金以外，還需要考慮其他額外支出的費用以及裝潢費或修繕費用。
買房的額外支出費用主要包括仲介費、代書費、銀行手續費，以及政府的一些規費等，這些費用大約佔房屋總價的3%至4%。而裝潢費與修繕費則視房屋狀況、以及個人需要而不一定。以下是各項雜支的簡單介紹，讓你在買房過程中能更清楚地了解需要準備的額外費用。
1.｜仲介費：
- 若透過房仲交易，需支付約成交金額的2%作為仲介費。
2.｜代書費
- 簽約潤筆費：買賣雙方各需支付1,000-1,500元的簽約費用。
- 產權移轉登記費：建物、土地過戶費用大約在6,000元至20,000元左右（依權狀張數或代辦項目有所差異）。
- 抵押權設定登記費：每筆抵押權設定大約需要支付4,000元至5,000元。
- 實價登錄申報費：買賣雙方各需支付1,000-1,500元。
3.｜住宅保險費
- 火險、地震險：每年大約需要2,000元至4,000元。
4.｜政府行政規費
- 契稅：房屋評定現值 x 6%（房屋評定現值不是成交價喔！）。
- 印花稅：（房屋評定現值＋土地公告現值） x 0.1%。
- 買賣登記規費：依申報地價（或）房屋現值（或）權利價值 x 0.1%計算。
- 抵押權設定規費：（貸款金額 x 1.2 ）x0.1%。
- 書狀費：每張書狀約80元，通常土地和建築各需一張。
- 房屋稅：依房屋評定現值計算，通常自住的稅率為1.2%。
- 地價稅：依土地的總價值計算，對於自用住宅用地，稅率為2‰。
5.｜銀行手續費
- 履約保證費：（成交總價 x 0.06%）÷ 2 （÷ 2是因為買賣雙方會各出一半）。
- 貸款開辦費：3,000-10,000元不等（依各間銀行收費基準）。
我知道，上面提到的這些費用五花八門，看起來可能有點複雜，讓人不免頭昏眼花。不過，想買房的你其實不用太擔心！根據書惟12年的從業經驗，這些雜支費用通常加起來大約會是房屋成交價的 3%-4%，抓個大概心裡就有底了。舉例來說，如果購買總價為 1,000 萬元的房子，相關交易成本大約需要 30-40 萬元左右。
書惟濃縮了從業12年的經驗，
精心製作【新手村-買房必備攻略】。
無論你是首購族還是換屋族，
都能幫助你審視自己的狀況，
快速釐清方向、做出更適合的決定！
加入好友，限時免費領取
領取解鎖更多內容！只有實用的技巧，沒有空泛的心法
①｜：點選下方按鈕
②｜：加入 LINE 官方帳號
③｜：對話框內輸入『007』領取【新手村買房必備攻略】
５.購屋族必知－影響貸款條件的房屋類型
買房的「貸款成數」直接影響購屋族需要準備的自備款比例。但你知道嗎？並非所有房產都能申請到7-8成的房屋貸款。有些特定類型的商品，可能讓你的核貸成數「卡住」，甚至需要你準備更高的自備款，無形中增加資金壓力。
接下來，書惟會一一介紹影響核貸成數的常見房屋類型。
1.｜小坪數房屋（通常為套房產品）
銀行對於「總建坪小於15坪」或「主建物小於10坪」的房屋（通常為套房）的貸款評估相對保守，核貸成數通常只有5成-6成。主要原因在於這類物件市場需求相對有限，流動性較低，因此銀行在評估風險時會提高門檻。
2.｜短期內產權移轉物件
銀行針對一年內短期持有的買賣物件（俗稱「短移轉」，常見為投資客物件）可能涉及投資或炒作，銀行風險控管會比較嚴格，導致貸款額度不一定可以達到預計成數。例如，一筆房產從上一手買家持有不到一年轉售，銀行可能將核貸成數壓低到5成-6成。
3.｜違法使用的住宅
像是土地使用分區屬於「非住宅區」的物件卻作為住宅使用，例如工業住宅、辦公室或農地等。不僅可能影響房屋核貸成數，這類物件由於屬於違法使用的住宅，通常無法享受政府提供的優惠貸款政策。所以購買此類房產前，建議仔細檢查土地使用分區、謄本標示部說明，是不是符合自己需求。
4.｜老宅
屋齡超過50年的房屋，如果地點不在蛋黃區，核貸成數通常最高受限於5成-7成。原因是銀行認為老屋結構風險較高，非蛋黃區的市場流動性也較弱。不過，若該物件符合危老重建條件，銀行可能會提高核貸意願，成數也有機會提升，因為重建後的增值潛力會為物件加分。
5.｜豪宅
央行針對高總價住宅實施「限貸令」，台北市總價超過7,000萬元、新北市超過6,000萬元，其他地區超過4,000萬元，核貸成數最高僅為4成。
►｜結論
像上述類型的物件也不是完全不能考慮，只是購買前需要做好風險評估，並確保擁有足夠的預備資金，以應對可能貸款不足的資金缺口。如果你能事先了解貸款限制和政府相關政策，並準備好風險應對計劃，那麼這些物件仍然有可能符合你的需求。
除了房屋類型會影響房貸成數和利率外，申貸人的財力與信用狀況同樣關鍵。如果你的財力證明看起來漂亮，像是從事醫師或其他穩定且高收入的職業，即便物件本身貸款條件差，但也有可能因為銀行對你的風險評估較低，而提供更高的核貸成數。因為銀行是根據你的整體狀況來衡量貸款的風險性，條件較好的申貸人，通常能獲得更多的貸款支持。因此，保持良好的信用紀錄和穩定收入，對提高核貸成數和降低利率是非常有幫助的。
書惟的建議
你知道嗎？許多購屋族一開始都覺得買房遙不可及，甚至會因為資訊的碎片化而感到焦慮。但當我們冷靜下來，按部就班地梳理自己的財務能力、清楚了解每月房貸負擔，並設定好合理的房價範圍後，你會驚奇地發現：買房其實沒那麼可怕！一切都可以有條不紊地進行，真正成為你掌控在手中的計劃。
書惟認真覺得，買房是一個在「需求」與「預算」之間找到平衡的過程。對許多人來說，這既是一場充滿期待的旅程，也是一場需要仔細規劃的挑戰。
你需要的，不是更多的選擇，而是清晰的規劃！
📍池小姐的案例分享
池小姐是一位單身的幼稚園老師，對孩子和教育充滿熱情。透過本業和副業的努力，她的年收入穩定在70萬元左右。然而，她一直認為買房是遙不可及的目標，擔心自備款不足、房貸壓力過大，甚至一度認為自己可能只能一輩子租房。
後來，我協助池小姐梳理財務狀況。她已經存下130萬元自備款，並希望每月房貸控制在收入的40%以內（約2萬3仟元）。
在了解她的需求後，我建議她考慮總價在500萬至600萬元之間的物件，並優先選擇距離工作地點近的中古屋，以減輕通勤負擔。最終，我們鎖定了一間位於台中市太平區樹孝商圈附近、總價約580萬元的無車位兩房電梯大樓。
透過8成貸款、30年期的規劃，每月房貸約1.8萬元，不僅在她的預算內，還為她保留了充裕的生活與儲蓄空間。
當池小姐拿到新家的鑰匙時，感慨地說：「原本以為買房只是遙不可及的夢，沒想到透過規劃和一點信心，我也可以擁有自己的小天地！」她的喜悅和滿足，讓我也感到無比欣慰。
其實，買房並不可怕，關鍵在於清晰的規劃與理性選擇。像池小姐一樣，只要在需求與預算之間找到平衡，未來的生活不僅可以更穩定，還能充滿希望與安全感。
書惟也希望大家都能早日找到心目中的理想好宅。買房並不只是買一個屋頂，更是為生活和家庭打造一個穩定的未來。也是承載夢想、記憶與幸福的地方。透過清晰的規劃和合理的選擇，你也可以實現購屋的目標。
如果你有對於房地產相關的問題或疑問，歡迎加入我的【Line官方帳號】，可以跟書惟一起討論，我會用客觀的角度分析、討論，給予你適當的建議，點選下方圖片可直接加入好友。
如果這篇文章有幫助到你，歡迎分享給需要的朋友喔
