賣房是人生中的一件大事，牽涉到未來生活的規劃以及解決需要售屋的理由，但你知道如何賣出好價錢嗎？許多屋主都希望用「最高的價格」賣出自己的房子。但所謂的「最高價格」，並不是屋主一廂情願的數字，而是結合市場行情與房屋條件，買賣雙方都夠接受的價格，才是有意義的成交價格。
書惟發現，許多屋主都希望用遠高於市場行情的價格賣出房屋，但這樣的期待往往與現實脫節，也不切實際。誰不想賣個好價錢呢？但偏離行情的高價不僅無法吸引真正的買家，在這個過程中也可能錯失誠意買方、更白白浪費了等待的時間。
賣屋的最終目的是希望順利成交。因此，「能成交的市場合理價」才是我們追求的目標，也才能解決屋主的售屋動機。
如果你只是想試試市場水溫，那當然可以開出一個高價。市場上確實有許多房子賣了兩三年，甚至五年都還沒有賣掉的不在少數。你是希望有人在幫你『賣房子』，還是希望有人能幫你『賣掉房子』？如果你是真心想要賣掉房子，那麼這篇文章你一定要繼續看下去。最後，書惟也會分享，幫你賣到市場漂亮價格的關鍵。
以下書惟就向你詳細介紹，賣房流程的完整步驟SOP。
1.精準估價是賣房的第一步
一個案件能不能在短時間內賣掉，並且賣到一個符合市場的價格，書惟認為有80%的關鍵就在於不動產估價。書惟從事房仲業已經邁入第13年，接觸超過500位以上的屋主，如果是已經有給別間仲介銷售過的屋主，書惟都會進一步詢問：你們想賣這個價格的想法是什麼呢？在這個過程中，發現很多屋主在制定廣告價與底價時，常常會遇到類似的問題。
大部分屋主遇到的房仲，都沒有提供屋主一個正式的不動產估價流程，估價的方式大多是靠感覺、參考同業最近成交的價格、或是只擷取實價登錄最近一筆的數據，就給出一個籠統的價格數字。
書惟認為這些估價方式都過於簡略，無法準確反映房屋的實際價值。因為即使是同一個社區、相同坪數的房子，但樓層、朝向、裝潢、車位型態等各種因素，都會導致價格差異。而且也沒有對照市場上同性質正在銷售的案件，如果只依據單一個案或印象進行估價，卻忽略了其他可能影響房價的關鍵因素，很難提供屋主一個客觀、全面的估價。
一個完整全面的不動產估價流程，應該要提供屋主：【市場成交行情、市場同性質待售物件、房屋分析報告】等。但許多房仲甚至連房子都還沒有看過，就已經可以估出價格，這點真的是讓我覺得不可思議！這種錯誤的引導方式，導致影響賣方的心態和價格！
書惟在這一點上非常堅持，一定會先仔細看過你的房子，並且提供完整的資料，這樣我才能與屋主進行細節的討論，也才能共同制定一個合理的價格與銷售策略，吸引潛在的買家。
為什麼書惟這麼堅持呢？ 因為我深信，只有建立在充分溝通和信任基礎上的合作，才能讓交易順利進行。你找上書惟，就代表你希望我能夠在短時間內，幫你賣出一個好價錢。而我，也會用我的專業和經驗，盡全力達成你的目標。
書惟為你準備的不動產銷售分析報告中，會包含幾個關鍵的要素，讓你對自己的房屋有更全面的了解。以下是報告的主要內容：
1.｜房屋市場行情分析：整理提供近一年內類似房屋的實價登錄資料，並且完整分析資料中每一筆行情。
2.｜房屋優點&缺點分析： 幫你深入分析房屋的優點。同時，我也會分析買方可能提出的缺點和疑慮，幫助賣方了解銷售上的困難點
3.｜房屋同期類似銷售物件： 列出同類型房屋，目前在市場上的銷售狀況及開價，還有與我們之間的差異性。讓你能夠清楚了解競爭對手的情況。
4.｜買家心理分析：分析潛在買家的心理，包括他們的期望成交價和可能的議價落點。
5.｜房屋建議售價範圍：根據市場行情和房屋的實際狀況，跟你共同討論一個合理的價格，吸引潛在的買家。
6. ｜售屋一般委託 & 專任委託的差異性：說明一般委託和專任委託的優缺點，幫助你了解這兩種模式的差異與各自優缺點。
7.｜賣屋稅金負擔：按照個案規劃解說，在過程中你可能面臨的稅費，包括土地增值稅、房地合一稅和重購退稅等。
在提供這些詳細的資料之後，會跟你一起討論後續的銷售方式和策略。市場上的回饋與反應也會及時回報給屋主，讓賣方對整個過程有清晰的了解。隨著市場情況的變化，我們也可以靈活調整銷售模式，讓屋主能夠全程參與，並獲得第一手的市場資訊。這樣，賣方能更好地理解買方的心態，也能掌握當前的市場動向。
２.提升房屋吸引力－問題排除＆檢視可能抗性
在正式銷售前，書惟也要向大家做個觀念分享，每間房子都是屋主獨一無二的情感回憶與價值，但或多或少都會有一些屋況瑕疵或是外在抗性問題，這是無法避免的現實。無論是屋況的細節，還是周邊環境的某些缺點，都可能成為買方的疑慮，或是議價的依據。因此，在正式銷售前，我會與屋主深入討論，針對房子的現況進行全面檢視，找出哪些可能成為買方疑慮的問題。
無論最終的處理方式是選擇修繕之後再開始銷售，還是依現況銷售、並且如實告知買方屋況問題，我都會幫助屋主分析並提出建議，讓賣方清楚了解每一個選項的利弊。透明的交易方式，能讓買方更了解房屋的真實狀況，減少日後的糾紛。
在某些情況下，可能會遇到無法完全排除的問題或瑕疵，在這種情況下書惟會一一提出建議並與賣方討論，靈活調整銷售策略。
2-1.｜房屋問題排除實例①（協助大樓壁面與窗框漏水修繕工程）
問題排除實例分享①：屋主因為長期定居外縣市，所以位在台中市北區的三房大樓閒置很久。在與書惟洽談時有提到，屋主某次回屋內巡視發現地上疑似有乾掉的水痕，但因為屋主不常在台中所以沒辦法常常去巡視問題點出在哪，所以簽下專任委託後我們就暫以現況出售，並明確告知買方有這類的屋況問題。
剛好銷售初期時有遇到連續大雨，書惟再回到現場巡視，並且聯絡防水抓漏工程師傅到場評估，隨後安排時間做屋況修繕施工，驗收完成後工程行附上為期一年的『漏水保固證書』。並且順利簽約結案。
2-2.｜房屋問題排除實例②（協助管線漏水修繕工程）
問題排除實例分享②：位在台中市太平區的40年中古透天厝，因為屋主閒置很久，搬離之前有先將屋內的水電開關全部禁閉，因此在房屋出售之前，不確定屋況有無漏水問題，書惟在到場巡視完屋況後，建議屋主可以先將水閥打開測試水路。
隔兩天後再回到屋內確認，看到天花板有明顯滲漏水痕跡，所以請土水電工程師傅到場評估並且多方測試，然後與屋主討論各種可能的施工排除方式。最後順利完成管線漏水問題排除，並且順利簽約結案。
2-3.｜房屋問題排除實例③（溝通價格與協助堆棄垃圾清運）
問題排除實例分享③：位在台中市太平區的乙種工業廠房，屋主已經讓其他同業在線上銷售超過一年時間，遲遲沒有好消息，經過書惟與屋主夫妻的溝通之後，在 1 個月內順利簽約結案，並且協助堆棄垃圾清運。
2-4.｜房屋問題排除實例④（協助雜物清運）
問題排除實例分享④：位在台中市太平區的透天厝，屋主30幾年來將家中汰換的舊傢俱或電器，都丟到頂樓閒置的一個倉庫，日積月累之下整個20坪大的空間被放滿雜物無從下腳，甚至有一整面牆堆高到了天花板。專任委託正式銷售前，協助屋主找廢棄物清理業者，將雜物全部清運後，增加賣相再開放帶看客戶，並且順利簽約結案。
３.精準房屋行銷策略，增加曝光率
在現今的房地產市場，網路廣告行銷已經成為賣屋過程中不可或缺的一環。我們不僅會使用傳統的銷售方式，也會結合多元化的數位行銷手法，多管齊下，讓房屋曝光效果最大化，確保你委託給書惟銷售的房屋，能夠迅速觸及到目標買家。
傳統的銷售方式，像是現場曝光銷售與人員駐點、等各種不同的廣告方式，以及接案之後，馬上媒合現有客源名單，這些基本的銷售方式會依據每個案件的特殊性進行調整，選擇最有效的行銷策略。
數位行銷手法的部分，我們會利用像是591和Facebook、樂屋網、好房網等各大平台，進行定向廣告投放，除此之外，我們還會製作專業的房屋介紹一鏡到底影片。
房屋的照片和影片是買家對房屋的第一印象。在這個視覺化的時代，一張好的照片或一段精緻的影片，往往比千言萬語更能先吸引到目光。書惟看過太多房屋仲介，只是草草拍攝幾張照片就交差了事，但這樣的做法並不能有效呈現房屋的優點，也無法吸引到潛在的買家。
而屋主將房屋銷售委託給書惟後，所有的拍照和錄影工作，從拍攝到後期剪輯，都是由我本人親自負責，確保最能突顯房屋的優勢與特色。
書惟提供一些已經銷售的案件房屋照片，讓你可以親自對比，書惟與其他同業之間拍攝房屋照片上的差異。你就知道委託給一位不會用心展示房屋優點的房仲，會讓你的房子看起來多平凡無奇，導致錯失吸引潛在買方的機會。
如果屋主選擇專任委託給書惟處理銷售，我也會投入更多的資源，再增加廣告曝光的方式與預算。因為你的專任委託，代表著屋主對書惟的專業與服務，給予了最大的信任。為了回饋屋主的獨一信任，書惟也會竭盡努力的找到合適的買方，不讓屋主失望。許多專任委託的案件都成功在短時間內成交，甚至有最快速的僅用一天時間，就幫屋主找到合適的買方，順利簽約並結案。
４.專業房屋現場帶看與解說
對於專任委託的案件，書惟一定會親自到現場，陪同解說與介紹屋況，因為書惟與賣方已經討論過所有該注意的屋況問題，以及銷售介紹方式，所以一定會最了解這間房屋，所以由書惟來介紹也最全面。如果真的因為特殊情況書惟無法親自到場，也會在事前先跟同事詳細解說全部屋況介紹，如果帶看結束後，客戶對於屋況還有不清楚的部分，書惟也會在忙完後，第一時間幫同事一起排除客戶疑慮，確保潛在買方能夠正確了解房屋的各項情況。
每次帶看結束後，書惟也會仔細檢查門窗、電燈和鎖，有確實關閉後才會離開現場，保證屋主的房屋安全沒有任何疑慮。
５.買賣雙方洽談過程與要點
當銷售到了最關鍵的一步：誠意買方的出現。如果誠意買方對我們房屋有喜歡的意願，但礙於雙方價格可能還有一點落差，誠意買方通常會先透過房仲提出『要約書』或『斡旋金』，來向屋主表達購屋的誠意與意圖，並希望進一步邀請屋主雙方見面談。
而書惟在最一開始的正式銷售之前，我就會與屋主討論所有可能出現的情況，包括買方心理分析，也就是買方可能提出的價格範圍。所以當誠意買方出現時，屋主就能夠根據我們之前的討論，判斷出這位買方是否真的有購屋的誠意。
對於買方，書惟會提供完整的房屋不動產說明書，也會詳細說明整個買賣流程，包括稅費負擔、自備款、貸款成數與利率等所有可能影響交易的相關事項，確保買方對全部流程有充分的了解。
在買賣雙方達成意向後，我也會確保所有的流程都非常清楚且透明，當買賣雙方都對所有細節完全清楚、沒有疑慮，讓買賣雙方都能夠放心，才會開始正式簽約。
６.保障交易的安心成交機制
所有的交易安全保障，我們都會透過「台新銀行合泰建經」的履約保證機制來完成。>>點擊進入了解「合泰建經」。作為專業的履約保證機構，「合泰建經」擁有雄厚的資本實力和豐富的專業經驗，能夠為我們每一筆交易提供最堅實的後盾，
除了履約保證外，案件簽約過程中，地政士的合法資格也是非常關鍵的因素。書惟公司合作的地政士團隊，絕對擁有「有效的地政士執照」，並且具備「豐富的執業資格」，確保每一筆交易的合法性和安全性。
在市場上，一些仲介公司可能會選擇與「執業經驗較少」的小型代書事務所合作，因為這樣仲介公司可能從中獲得事務所幾千塊的回饋金。而對於書惟來說，保障買賣雙方的利益、確保交易過程的順利與安全，是我最重視的事。所以，我們只會選擇與「經驗豐富」、「擁有合格執照的地政士」合作。並且，所有能夠成為我們公司特約地政士的專業人士，都必須經過嚴格的資格審查，包括提供「從業的資歷證明」和「特約保證金」，並經履保建經單位的審核才能正式成為我們的特約地政士。
這樣的專業篩選機制，更夠讓每一筆交易都更加安全、無後顧之憂，為買賣雙方提供最安心的保障。
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如果有任何房地產的相關問題，歡迎與我聯繫。書惟會針對你的問題，提供專業建議與服務。
➤一般屋主在售屋過程常見問題
這些售屋過程你一定有聽過，也可能正在親身經歷。
｜常見問題１.一般委託給超多仲介賣
許多屋主認為將房屋一堆委託給超多家仲介，這樣能夠加速銷售。聽起來好像有道理，但事實上真的是這樣嗎？書惟跟你分享實際可能會發生的情況。
實際情況１：每位來接洽委託的仲介都說手上有買方有意購買，但是，當委託簽約後，實際上只帶過一組買方看房，然後也沒有後續進展。最後還是沒賣掉房子。
實際情況２：委託簽完後房仲就消失，沒有帶看過、中間也沒有任何聯繫，然後過了很久的一段時間才在詢問屋主：「請問你賣掉了嗎？」這背後的原因是因為，很多房屋仲介公司都有對房仲業務施壓，每個月要簽進多少委託量才不會被主管關切，導致許多房仲都像是「委託寶寶」，簽案件只是為了回公司交差，然後放在架上等一個運氣。也不會花心思跟屋主溝通、討論策略與建議。屋主經過了漫長時間的等待，然後最後還是沒有順利賣掉房子。
實際情況３：房仲的廣告價格參差不齊，擾亂市場行情。
一般委託一定常常會看到的情況：各間房仲廣告價格差異很大，許多仲介為了吸引買方的注意，會刻意將價格壓得比競爭同業低。但是，這樣的手段往往會導致價格亂七八糟，買方也開始亂出價。書惟甚至也看過，某些房仲的廣告開價竟然比屋主設定的底價還要低，真是令人難以置信！這種情況不僅擾亂買方的心態，而且對於提升房屋價值一點幫助也沒有。
實際情況４：找這麼多房仲幫你賣屋，但阻攔你賣掉房子的，居然也是房仲？！
曾經，書惟經手過一件，有很多家房仲共同銷售的房屋。經過一段時間的努力，我終於為屋主找到了合適的買方，出的價格也很接近屋主的期望，這筆交易原本有很大的機會能夠順利完成。
然而，當屋主聽完我的報價後，他立刻聯絡了其他幾家承辦的房仲，將我客戶出的價格告訴他們。你應該已經猜到接下來會發生什麼事——其他仲介差不多都是這麼說：「陳大哥，我們這邊也有客戶，可以出到比這個價格更高，你先不要急著做決定。」或者是像這樣：「陳大哥，我們公司最近也帶了很多組客人看，一定會有喜歡的買方可以出比這個價格高，你先不要急著賣啦。」
這些話聽起來非常有誘惑力，讓屋主產生錯誤的期待，認為如果再等等，或許能賣出更高的價格。因此，屋主選擇相信了這些話術，而錯失了真正的誠意買方。
結果，這些所謂的「更高出價」根本沒有出現過，後來房子持續掛售，在市場上又賣了整整六個月，最終成交的價格甚至比當初我的誠意買方出的價格還低。
在這裡，書惟要強調一點——當有誠意買方出現並且有意願出價洽談時，屋主其實根本不需要主動去詢問其他仲介的進度。因為專業的仲介，在有誠意買方出現時，應該要第一時間積極回報進度給屋主，而不會讓屋主自己去詢問「有沒有更高的出價」。
惡意競爭和誤導性的話術，只會干擾交易的正常進程，最終導致屋主錯失真正有誠意的潛在買方。
因為一般委託各間房仲都可以接案銷售，但屋主沒辦法確定每位接案業務的專業水準與素質。而現實中，確實存在一些不負責任的房仲業務員，他們不僅無法成功促成交易，甚至破壞其他房仲業務的努力，嚴重影響房屋銷售。
透過這個實例，你可以理解，為什麼有時候屋主選擇將房屋交給多家仲介一般委託銷售，但最終卻發現，阻礙屋主順利賣掉房屋的，也是自己選擇的那些仲介。
當一個案件同時委託給這麼多間仲介銷售時，往往會讓誠意買方產生疑慮，覺得這間房子可能存在某些問題。像是：屋主是不是非常缺錢、房屋是不是有嚴重瑕疵，或者是房子為何賣得這麼久都沒有成交，這些都會讓潛在買方對房屋產生不必要的猜疑，而且這些疑慮往往都會影響誠意買方的購屋心態。
舉個簡單的例子來說，就像我們買水果一樣。如果每天都看到同一籃水果在同一個位置擺放很久，那我們自然會懷疑它是否還新鮮？是不是賣太貴了才沒人要買？或者是不是有什麼問題才賣不出去？這些猜想，也進而影響你對水果的購買意願，對吧？
｜常見問題２.專任委託給親朋好友賣
可能你的親朋好友從事房仲業，就將房子委託給親友處理。但實際上屋主也無從確定，他們是不是具備「足夠的專業能力」與「投入全部的心力」來完成銷售。結果，房屋可能會掛售很長一段時間都沒有賣出，導致屋主的耐心和信心逐漸崩潰。結果當有客戶出了一個比預期低很多的價格，屋主可能因為對親友情感上的壓力或是不好意思拒絕，就低價出售，錯失了更好的銷售機會。
在上述這些銷售模式裡面，屋主常處於被動狀態，無法掌握房屋銷售的實際進度，需要不斷追問買方的反饋與意見。固定開支像是房貸、水電費、管理費及房屋稅等還是要如期繳交，而房屋的屋齡也一直增加。隨著銷售時間的增加，屋主不免開始懷疑自己是否定價過高，或是房屋存在某些問題。甚至有時會產生是否應該降價的焦慮。但又擔心降價後會賣得太便宜，內心的掙扎與矛盾讓自己陷入兩難。
結果最後…
❌還是沒有把房子賣掉。
❌無法實現換屋的目標，讓家人有更好的居住環境。
❌無法將不動產轉換成現金，解決眼前的財務困境或進行更有效的資金配置與規劃。
➤幫屋主賣到市場合理價格的關鍵
在房屋銷售的過程中，書惟認為，最關鍵的因素往往不僅是房子的條件或市場行情，更在於「人」。就像是戰國時代的軍事對決。在那個充滿競爭與變數的時代，一場勝負未定的戰役，往往取決於選擇一位「出色的軍師」。
房屋銷售也是如此。每一個屋主在賣時，都像是那位需要決策的國君，必須選擇一位能夠制定正確策略、擁有豐富經驗的「軍師」——也就是專業的房仲。如果你選擇了有經驗、具備排解困難問題的能力、會與屋主討論與規劃行銷策略的房仲，就能有效掌控銷售進度，精准定價，抓住買方心理，並且觀察房市動態，適時調整銷售策略，讓房屋以市場的合理價格在短時間內賣掉。相反，如果選擇了缺乏經驗、專業能力、只會做表面功夫的仲介，則會讓你的銷售過程陷入被動，錯失機會，甚至賣不出理想的價格。
｜賣屋為什麼找對房仲很重要？
不動產市場瞬息萬變，價格受到多種因素的影響，包括經濟狀況、區域發展以及市場供需情況。而很多屋主在選擇房仲時，往往只是依賴口耳相傳或是身邊人的推薦，而忽略了所選擇的房仲是否能提供專業、完善的服務。
一位真正具備豐富經驗的房仲，深知「成交才是服務的開始」，也就是說，「專業的服務」不該在「交易完成」後就終止。事實上，「完善的售後服務」也是整個賣屋步驟SOP的其中一個重要環節。
你可能也聽過這樣的情況：某些房仲在交易完成、領完獎金之後，就不再處理後續的任何問題或糾紛。當屋主或買方遇到問題時，這些房仲往往避重就輕、或是沒有能力幫屋主提出解決問題的方法，讓人十分失望。
而一位真正專業的房仲，應該在成交後繼續提供必要的協助，幫助屋主解決後續可能出現的問題，確保整個交易過程無縫銜接，「服務」必須在房屋賣掉之後的階段，依然提供支持。
｜賣房找錯房仲的風險？
如果你找到的房仲無法客觀的分析不動產估價，並且跟屋主一起深入討論、提出實用的建議、制定一套全面的銷售策略，那麼你就可能錯失最佳的銷售黃金時期。
許多房仲為了要簽到屋主的委託，甚至是為求專任委託，往往會先給出一個偏高市場的估價，影響屋主心態，這樣的誤判常常導致價格設定過高。
這種情況下，屋主常常會感到困惑，明明簽委託時房屋仲介講得信誓旦旦，但為什麼自己的房子在市場上掛售了這麼久，依然沒有任何詢問或出價？但又不曉得問題到底出在哪裡？
書惟給屋主的建議
如果你有賣屋的打算、或是已經開始銷售，身為屋主，一定要做足功課，了解市場行情與基本流程，這樣才能避免遇到不負責任或不誠實的房仲，避免他們誤導你錯誤的資訊，進而損害到你的利益。
無論是買房或賣屋，這都是人生重要的一環。對於局外人來說可能只是「一次的選擇」，但伴隨的卻是你「一生的資產」。我相信沒有人希望買賣房產的過程是痛苦的記憶，讓以後每次回想起來都覺得不愉快。
事先做足功課不僅能保障你的利益，還能避免以後可能出現的糾紛與麻煩。
當屋主與房仲深入接洽過，才能真正了解這位房仲是否有用心為你做規劃與分析。他是否提供正確的市場行情與相關資訊？有沒有傾聽屋主的需求與想法，並根據你的情況提供專業的建議與討論？這樣的房仲，才是真正能幫你達成目標、解決問題的合作夥伴。
預約書惟【1對1諮詢，了解專屬你的房產銷售計畫】
希望這一篇文章，可以幫助到想賣房，或是正在賣房子的你。
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在書惟提案之後，如果你覺得銷售模式適合你，接下來我們可以簽定委託，成為書惟的獨家專屬銷售計劃客戶。當我們在溝通與解說的過程中，如果發現不合適，也沒有關係，你仍然可以選擇其他仲介服務，找到最適合自己的合作夥伴。
當你選擇把房屋銷售交給我處理，就是把信任交到我的手中，書惟的責任就是確保銷售順利完成。我會全程把關，確保過程流暢無憂。對於願意理性溝通並聽取建議的屋主，書惟也將竭盡全力提供專業服務，並避免你在過程中受到其他仲介的打擾。所有溝通與協調都由我全權負責，讓屋主能安心專注最終的結果。
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